L’Amministratore Condominiale: obbligo di nomina e mansioni

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Con le nuove normative relative a privacy e fatturazione elettronica (per citarne solo due tra le più note e discusse), si fa sempre più evidente la necessità per ogni realtà condominiale di rintracciare una figura professionale che si occupi dell’ amministrazione all’interno di un condominio.

Molti sono stati, negli anni, i liberi professionisti o i condomini che hanno ricoperto il ruolo di amministratore di condominio. Nel caso in cui la scelta ricadesse su un interno era per esigenze di praticità, mentre nel caso di professionisti per arrotondare il salario.

La figura dell’amministratore di condominio, ai sensi della legge italiana, è l’organo esecutivo del condominio. Ad oggi, non è previsto un albo degli amministratori di condominio, ma solo libere associazioni sindacali di categoria.

Come diventare amministratore condominiale

La particolare libertà dell’amministratore è dovuta alla disciplina contenuta nel codice civile italiano che non prevedeva alcuna qualifica particolare per lo svolgimento dell’attività di amministratore condominiale. Nel 2010, il Governo Berlusconi, ha regolamentato il ruolo delle associazioni professionali che hanno avuto un ristretto riconoscimento ministeriale.

La successiva riforma operata con la legge n.220 dell’11 dicembre 2012, entrata in vigore dal 18 giugno 2013 ha, per la prima volta, imposto specifici obblighi formativi pur non avendo ancora istituito un albo professionale.

L’ultima riforma in materia definisce in modo definitivo i requisiti della figura dell’amministratore. Infatti, dopo la legge n.220 e l’entrata in vigore del decreto del Ministero della Giustizia n.140 del 24 settembre 2014, la figura dell’amministratore condominiale deve essere ricoperta da soggetti abilitati da enti e istituti di formazione. L’abilitazione si ottiene frequentando un corso di formazione professionale della durata di almeno 72 ore e mantenendosi in continuo aggiornamento, frequentando corsi che hanno una cadenza annuale di una durata di 15 ore.

Il  contenuto delle attività è di tipo teorico-pratico, e la formazione deve essere curata da un responsabile scientifico. Il corso fornisce conoscenze riguardanti le problematiche in tema di spazi comuni, la normativa urbanistica, la contabilità, le regole di ripartizione dei costi in base alle tabelle millesimali e la sicurezza degli edifici. Il luogo di svolgimento del corso dovrà essere una delle sedi abilitate, presenti in tutta Italia.

Gli amministratori condominiali devono, inoltre, possedere conoscenze in ambito giuridico, contabile e tecnico. Per diventare amministratore di condominio è, pertanto, necessario avere un diploma di scuola superiore e l’attestazione conseguita in corsi di formazione professionale. È, poi, necessario aprire una Partita Iva ed iscriversi ad un’assicurazione professionale.

Tra le competenze trasversali richieste, invece, è necessario un buon grado di empatia, problem solving ed assolutamente imprescindibili doti di mediazione e comunicazione. Chi paga l’amministratore di condominio sono i condomini, suddividendo fra loro la quota.

Obbligo amministratore condominio

Nominare un amministratore di condominio è obbligatorio quando all’interno di un palazzo vi sono più di otto condomini. I condomini avranno potere decisionale sia sulla nomina dell’amministratore condominiale che sulla revoca dello stesso dalle sue mansioni.

Nomina amministratore condominio

Un amministratore di condominio può riceve la nomina:

  • su decisione dell’assemblea condominiale (bisogna raggiungere la maggioranza fra i condomini);
  • su decisione del Tribunale, qualora non si raggiungesse la maggioranza. Tale decisione avviene solo su richiesta di almeno uno dei condomini.

L’assemblea, che si riunisce per la nomina dell’amministratore di condominio, per avere validità deve essere composta dalla metà, espressa in millesimi, del valore dell’edificio.

Una volta eletto, la carica dell’amministratore, dura per un anno e può essere riconfermato solo se c’è nuovamente la maggioranza.

Revoca amministratore di condominio

Così come l’assemblea ha potere decisionale su chi far diventare amministratore di condominio, ha anche potere di revocare la nomina. I motivi di revoca possono essere principalmente due:

  • revoca da parte dell’assemblea;
  • revoca giudiziale.

Mansioni amministratore di condominio

Così come previsto dall’articolo 1130 del codice civile, l’amministratore di condominio si vede attribuiti una serie di doveri e poteri.

Le mansioni a cui un amministratore di condominio deve assolvere sono varie:

  • la sua principale funzione è quella di andare a porre in esecuzione ciò che viene deliberato dall’assemblea di condominio, ai fini della corretta osservanza del regolamento condominiale;
  • deve disciplinare l’utilizzo degli oggetti e degli spazi comuni, garantendone manutenzione e pulizia, disponendone le modifiche o le nuove installazioni, qualora gli stessi strumenti siano in stato di usura o qualora si presentassero nuove necessità (come l’integrazione di un vano ascensore), e fare in modo che la sua attività sia negli interessi di tutti i condomini;
  • deve indire e gestire le gare d’appalto tra ditte concorrenti per la costruzione, manutenzione e pulizia degli spazi comuni;
  • deve provvedere nella riscossione dei contributi e ai pagamenti di tutte le spese relative alla normale manutenzione delle parti comuni;
  • deve stilare e discutere del bilancio in sede di assemblea;
  • deve indire e tenere assemblee condominiali;
  • deve regolamentare i rapporti tra condomini in casi di controversie.
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